Ako sme kupovali byt

Minulý rok sme si kúpili byt. Chceme sa s vami podeliť o nejaké základné informácie, veci, na ktoré sme dávali pozor alebo sa nám hodili, možno aj pár anekdot. Zároveň upozorňujeme: nie sme “odborníci”, všetko v článku berte s nadhľadom ako našu skúsenosť a zapojte vlastný rozum. Síce sa snažíme, ako najlepšie vieme, ale chyby sa stávajú a legislatíva sa mení.

Ako na to

Asi to už poznáte aspoň z počutia: nekonečné triedenie inzerátov, spústa telefonátov, obhliadky, hora dokumentov a kým sa človek dostane k vytúženému bytu, prejde niekoľko mesiacov. Realitní makléri a rôzni finanční poradcovia sa prizývajú túto náročnú cestu uľahčiť, niekedy však spôsobia pravý opak. Tým, ktorí majú túto cestu ešte pred sebou, ponúkame naše skúsenosti.

Krok za krokom sme prešli nasledovnými etapami:

1. prieskum ponuky bytov na predaj
2. overenie dostupnosti úveru (v prípade, že sa byt kupuje na úver)
3. obhliadky bytov
4. dohoda o kúpe
5. vybavenie úveru
6. prevzatie bytu

Jedna babka povedala… a nakoniec mala pravdu

Najvýhodnejším zdrojom informácií sú vaši známi. V ideálnom prípade sa tak k vám môže dostať informácia o predaji nejakého bytu skôr, ako ju majiteľ stihne zverejniť. Ak máte od začiatku dobrú predstavu o želanom byte, pripravte sa na to, že postupom času budete pravdepodobne musieť z kritérií uberať. V našom prípade bolo problémom nájsť vôbec byt, ktorý by sa nenachádzal na prízemí alebo na najvyššom poschodí alebo v paneláku bez výťahu. Preferovali sme súkromnú inzerciu pred inzerciou realitných kancelárií. Dôvodov bolo niekoľko: obavy, že nám chcú predať “mačku vo vreci”, vydávanie sa realitného makléra za súkromnú osobu, resp. majiteľa bytu, zavádzanie a klamanie (narazili sme na pokusy o zamlčovanie ulice, na ktorej sa byt nachádza, až do obhliadky; nepravdivé informácie v inzeráte; neochota objasniť, na ktorom poschodí sa byt nachádza; použitie fotografií vlastného bytu makléra k inzerátu na predaj bytu o ulicu ďalej; používanie falošných inzerátov (pozri nižšie) a podobne.) Okrem čítania inzerátov v realitných novinách a na web stránkach môžete vo vybranej lokalite rozvešať letáčiky so záujmom o kúpu bytu, prípadne sa osobne povypytovať náhodných okoloidúcich.

Money, money, money

Finanční poradcovia dokážu údajne vybojovať lepšie podmienky pre úver v banke. Ak to tak skutočne robia, aká je ich motivácia? Finančná zo strany klienta asi nie, keďže táto “pomoc” býva “bezplatná”; zväčša sa živia províziami od bánk. Či klientovi odporučia banku, v ktorej je pre neho úver skutočne najvýhodnejší alebo banku, v ktorej má poradca najvyššiu províziu, je otázne. A tak sme sa rozhodli spraviť si radšej bankový prieskum sami. Vyžaduje to veľa trpezlivosti, času a ochoty vyjednávať (často s ľuďmi, ktorí buď veľmi nevedia, čo robia alebo to vedia a snažia sa vás opiť rožkom.^[1]). Očakávajte zvýšený účet za telefón. V zásade platí: banky môžu ísť so svojou ponukou oveľa ďalej, ako vám to predkladajú na prvom stretnutí. Nám sa osvedčilo nechať si ponuku vytlačiť, prísť s ňou do inej banky, nechať si tam vytlačiť lepšiu a proces opakovať. Banky takéto niečo zrejme čakajú, preto sa zdráhajú dať čokoľvek na papier – veľa šťastia a príjemnú zábavu.

Všímajte si nielen úrokovú sadzbu, ale najmä ročnú mieru nákladov (hovorí o celkových nákladoch na úver za rok, teda úroky spolu so všetkými poplatkami). Môže sa totiž stať, že úroková sadzba bude dobrá, ale poplatok za zriadenie úverového účtu astronomický. Banka zohľadňuje veľa faktorov: príjem žiadateľa/ov, stabilitu zamestnania^[2], doterajšie záväzky (napr. poistenia, splátky, držba kreditnej karty – samotná možnosť využitia kreditnej karty znižuje vašu bonitu v očiach banky), mesačné životné náklady, kupovaná nehnuteľnosť – stav, prostredie, cena, … Malo by to byť zjavné, ale podľa informácií z bánk to mnohým ľuďom nedochádza: ak banka vidí, že vám na účet chodí mesačne 500 eur, nepomôže vám, ak budete tvrdiť, že v skutočnosti zarábate 1000. Mnoho ľudí to vraj skúša – tvrdiac, že zvyšok dostávajú “na ruku” v hotovosti (a teda nelegálne). O tento príjem môžete prísť zo dňa na deň a banka nemá vôbec žiadne garancie – preto ho samozrejme neberie do úvahy. Myslite na to pri jednaní o mzde.

Niektoré banky (napríklad SLSP) dávajú rady nízky úrok, ale podmienia ho niekoľkými faktormi – musíte si u nich aj uzatvoriť poistné zmluvy, aj k nim posielať mzdu, aj si založiť kreditnú kartu a podobne. (Síce budú tvrdiť, že ju nemusíte používať a vtedy vás nič nestojí, ale aj tak sa môže v budúcnosti negatívne prejaviť pri posudzovaní vašej bonity.) Aj o mnohých z týchto vecí sa dá vyjednávať – viacerých sme sa zbavili.

pecificky pri SLSP sme sa stretli aj s nedobrým prístupom k znaleckým posudkom: uprostred nášho hľadania úveru zmenili politiku (a zdá sa, že to robia často, takže toto je už možno neaktuálne) a oznámili nám, že nám banka veľkodušne zaplatí poplatok za znalca a ušetrí nám tak aj 100 eur! Krásne sa to dopĺňalo s neinformovanosťou ich vlastných zamestnancov, keď nám najprv tvrdili, že si môžeme znalca zavolať (a zaplatiť) aj vlastného, ale keď došlo na lámanie chleba, povedali že taký posudok neakceptujú. A prečo by sme znalca chceli platiť sami? Pretože, ak to urobí banka, a) my ten posudok nikdy neuvidíme (snáď netreba vysvetľovať prečo je toto zlé – samozrejme, že chcem vedieť, v akom stave je byt, ktorý kupujem) a b) tým pádom ho nemôžete použiť v inej banke.

To, že sme si dali včas urobiť posudok bytu, ktorý sme takmer kúpili, nás zachránilo pred veľkou chybou – ukázalo sa, že je predražený oveľa viac, než sme si mysleli. A pri byte, v ktorom teraz bývame, sa nám to tiež oplatilo – mohli sme vziať posudok, ísť s ním do rôznych bánk a pýtať sa, ako to ovplyvní výšku potenciálneho úveru.

Realitné agentúry alias pomocníci?

Za nás je to jednoznačné: ruky preč. Ako sme vraveli vyššie, zažili sme rôzne absurdné situácie. Nakoniec sa však žiaľ ani nám nepodarilo realitke vyhnúť – mali na byt, ktorý sme kupovali, exkluzívnu zmluvu. Dalo by sa to zhrnúť asi takto:

• Realiťák, vraj už skúsený (firma už existovala dlhšie), absolútne nemal poňatie o právnych náležitostiach predaja.
• Nebol schopný zabezpečiť komunikáciu medzi nami a predávajúcim.
• My sme si zmluvu (plnú gramatických chýb, tupých formulácií a iných nezmyslov) pripomienkovali sami behom jedného poobedia – potom sme čakali 2 týždne na odpoveď a pripomienky z druhej strany. Počas toho sa naše pripomienky občas “nejak stratili”.
• Keď sme mali urobiť odborný posudok, trikrát sme telefonovali s agentom a uisťovali sa, že bude mať nachystané všetky nutné náležitosti; najmä pôvodnú nadobúdaciu zmluvu a písomné potvrdenie o veku budovy. Vždy nás uistil, že jasné, všetko je pripravené – a v deň obhliadky nemal nič okrem výpisu z katastra (ktorý sme si tak my, ako aj znalec predtým stiahli z internetu.) Keď sme sa spamätali – po tom, ako predávajúca povedala, že žiadnu pôvodnú nadobúdaciu zmluvu znalcovi nedá, lebo “sú tam osobné údaje”, sme všetci stratili reč – znalec vyhlásil, že v tom prípade tu nemáme čo robiť, lebo bez toho to nejde. Všetci boli prekvapení, realiťák len tupo čumel.
• Po asi mesiaci príprav papierov a doťahovania nám agent v stredu zavolal, že musíme podpísať zmluvu už o dva dni, pretože predávajúca nám pozabudla povedať, že už má potrebný papier z jej banky a tomu v piatok vyprší platnosť.
• Po podpise zmluvy na nás začal skúšať, že predávajúci (ktorý zmluvu už podpísal ako prvý a pri našom podpisovaní už nebol) “ešte nechce, aby nám dal naše originály zmluvy, takže by nám ich dal neskôr”. Vôbec ho netrápili detaily typu, že je to nehorázna blbosť alebo že sme práve podpísali, že všetci dostávame originály. Ale čo by sme čakali od človeka, ktorého reakcia na informáciu, že v zmluve už nesedí uvedený počet vyhotovených originálov, bola “už sa mi to nechcelo prepisovať”?

Ak predošlý odstavec znel, že chceme nielen varovať pred komplikáciami, ale aj nadávať na toho makléra – zdanie neklame. 🙂

Ešte spomenieme jednu praktiku realitiek: falošné inzeráty. Ak zavoláte a povedia vám, že žiaľ ten byt už nie je dostupný, ale majú jeden podobný hneď vedľa, je dosť možné, že ten pôvodný nikdy ani neexistoval. (A môžete si všimnúť, že ten inzerát ostane online pravdepodobne ešte mesiace.)

Obhliadka bytu

Obhliadky bytov sú často smutno-smiešne. Nad niektorými “rekonštrukciami” bytov sa až rozum zastavuje. (Naše obľúbené: buchneme na štyridsaťročné umakartové jadro nové kachličky a rekonštrukcia kúpeľne je hotová.) Zopár vecí, čo si treba všímať a čoho sa vyvarovať:

Byt

• existencia ťarchy (možné overiť podľa listu vlastníctva na online katastri)
• vlastníctvo – byt nie je v osobnom vlastníctve tých, ktorí sa za majiteľov vyhlasujú (opäť pomôže list vlastníctva v katastri)
• poschodie - prízemné byty sú menej bezpečné, viac hlučné a obvykle vyžadujú viac kúrenia v chladnom období
• byty na najvyššom poschodí a na kraji bytovky sú tiež náročnejšie na vykurovanie
• orientácia na svetové strany
• rozvody – staré elektrické rozvody; nelogické rozmiestnenie vypínačov (napr. uprostred steny v strede izby)
• podlaha – nutnosť opravy/brúsenia parkiet, výmena linolea
• kúrenie – nedostatok radiátorov, nefunkčnosť, pretekanie, neodstrániteľné fľaky pod radiátorom od vody
• steny – pleseň/vlhnutie/zatekanie
• okná – nové plastové okná a staré nevymenené parapety; slabé tesnenie; nové plastové okná v izbe s balkónom a pôvodné murivo s dreveným alebo hliníkovým obkladom (obklad z vonkajšej strany balkóna)
• jadro – pôvodné umakartové jadro s nalepeným novým obkladom a novou kuchynskou linkou (snaha predajcov navýšiť cenu ako za zrekonštruovaný byt)
• kúpeľňa a WC – WC natlačené na vaňu; žiadne miesto pre práčku
• kuchyňa – sporák v tesnej blízkosti výlevky
• zariadenie – započítané v cene bytu, hoci vzhľadom na funkčnosť a vek nemá už hodnotu
• balkón – nevyspádovaný (t.j. zadržiava sa na ňom dažďová voda)

Bytovka

• vek bytovky
• fasáda – zateplená alebo len vymaľovaná fasáda? (na zateplenej nevidno obrysy panelov)
• stupačky – dátum poslednej obnovy
• povinné platby – výška príspevku do fondu opráv; plánované opravy; mesačný zálohový predpis (informovať sa u konkrétneho správcu bytového domu)
• susedia - najmä tí vrchní – kvôli zatopeniu a pod.
• schopnosť majiteľov bytov dohodnúť sa (našli sme panelák, v ktorom z nástenky vo vestibule a oznamov vo výťahu, ako aj zo stavu výťahu a spoločných priestorov vysvitlo, že sa absolútne nevedia dohodnúť a sú tam časté spory; nikdy sa nič neopravilo, lebo nik s ničím nesúhlasil); neprispôsobiví občania a psychicky narušené osoby (risk je zisk – treba zaklopať na dvere 🙂 )

Lokalita

• parkovisko
• dostupnosť MHD a vybavenosť (obchody, lekáreň, lekári, služby, kostol, školy)
• vzdialenosť od komunikácií a množstvo zelene v okolí
• bezpečnosť lokality

Financie a kúpa

• pohyb cien v rámci roka
• časová dostupnosť bytu

Beriem!

Obzeráte, obzeráte, hľadáte všetky negatíva i pozitíva, presnoríte všetko a poviete si: “to je on”. Dohodnete sa priamo na mieste s majiteľom a v duchu si už predstavujete, ako si tento takmer kúpený byt zariadite. A v ten istý deň vám majiteľ zavolá: “je mi ľúto, ale prišiel kupec, ktorý mi vyplatil byt na ruku, je už predaný”. Nuž, aj to sa žiaľ stáva, pokiaľ ešte nie je kúpa na papieri, džentlmenskú dohodu nedodrží každý.

Pri obhliadke sa neoplatí dať najavo, že byt potrebujete súrne, k zníženiu ceny to iste nepomôže. Najlepšie sa kupujú byty, ktorých sa chcú majitelia rýchlo zbaviť, pretože vtedy je možné lepšie jednať o cene. Samozrejme, mal by vás zaujímať aj dôvod predaja bytu. Majiteľ síce stále nemusí vravieť pravdu, ale jeho reakcia vám môže veľa napovedať. Na mnohé z bytov, ktoré boli inzerované na predaj, sa muselo čakať. Napríklad majitelia chceli dostavať dom, čakali na ukončenie nájomnej zmluvy s nájomcom alebo sa mohli dostaviť na obhliadku len raz za mesiac alebo už v byte nebývali a boli tak finančne zabezpečení, že radšej držali vysokú cenu a čakali, či na to niekto neskočí.

Po ústnej dohode nasleduje podpis predkúpnej zmluvy (resp. “zmluvy o budúcej kúpnej zmluve”). V nej je stručne vymedzený predmet predaja a kúpy, jeho cena, lehota, dokedy sa musí podpísať kúpna zmluva, údaje o budúcom predávajúcom a budúcom kupujúcom. (“Budúci” preto, lebo momentom podpisu predkúpnej zmluvy ešte k samotnej kúpe/predaju nedochádza.) Budúci predávajúci sa ňou zaväzuje previesť vlastnícke právo na budúceho kupujúceho (a teda nikomu inému už byt neponúkať) a budúci kupujúci sa zaväzuje zaplatiť zaň dohodnutú čiastku. Vždy platí, že nepodpisujte nič, čo by sa vám čo i len trošku nepozdávalo. S podpisom predkúpnej zmluvy sa odovzdáva záloha, ktorú si určuje predávajúci a ktorá musí byť vymedzená v predkúpnej zmluve. Ak by ste od kúpy bytu napokon odstúpili, spravidla táto záloha prepadá v prospech predávajúceho.^[3]

Ďalej nasleduje vypracovanie znaleckého posudku (ak ste si ho nedali spraviť ešte pred podpísaním predkúpnej zmluvy, čo nemusí byť vždy po vôli predávajúcemu); jeho cena sa pohybuje okolo 100 €. Podklady: pôvodná nadobúdacia zmluva majiteľa bytu, výpis z katastra nehnuteľností, potvrdenie o veku bytovky od správcu bytovky). Potom pripomienkovanie kúpnej zmluvy a konzultovanie a podpisovanie úverovej zmluvy vo vybranej banke. Kúpna zmluva by mala obsahovať: osobné údaje o predávajúcom a kupujúcom, predmet kúpy a jeho rozsah (aj popis spoločných zariadení domu), kúpnu cenu a detaily prevodu vlastníctva, okolnosti odstúpenia od zmluvy, miesto a dátum podpisu zmluvy, podpisy oboch zmluvných strán. Odobrenú kúpnu zmluvu podpisujú obe strany, pričom podpis predávajúceho musí byť overený notárom.

Banka bude k uvoľneniu peňazí na úver potrebovať kópiu dokladov totožnosti predávajúceho a kupujúceho, originál kúpnej zmluvy, originál znaleckého posudku, potvrdenie o poistení bytu – poistnú zmluvu a zmluvu o životnom poistení budúceho dlžníka (ak sa nepoisťuje priamo v banke), výpis z účtu (ak nevlastníte osobný účet v banke, ktorú žiadate o úver).

Toto je to minimum. V závislosti od finančnej a životnej situácie môžu vznikať špecifické komplikácie. Ilustračný príklad: ak súčasný majiteľ k bytu spláca úver, bude informovať svoju banku o predčasnom splatení svojho úveru z budúceho úveru kupujúceho a banka kupujúceho bude o tom požadovať aj potvrdenie s vyčíslením zostatku úveru. Následne sa v banke kupujúceho podpisuje tzv. mandátna zmluva, resp. zmluva o zriadení záložného práva (tzv. záložná zmluva). Podpisuje ju predávajúci. Povoľuje tým zriadenie záložného práva banky na danú nehnuteľnosť. Záložnú zmluvu odovzdá predávajúci na katastri nehnuteľností, ktoré o tom vydá potvrdenie. Mal by znášať s tým spojený poplatok (kolok v hodnote 66 €). Následne sa odovzdá na katastri kúpna zmluva a spolu s ňou oboma stranami potvrdený tzv. návrh na povolenie a zápis vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností na základe kúpnej zmluvy (opäť poplatok vo forme kolku v hodnote 66 €). Je nutné zachovať postupnosť odovzdania – najprv záložná zmluva (má zabrániť pokusom o podvody na katastri), až potom kúpna zmluva. Banka uvoľňuje peňažné prostriedky podľa úverovej zmluvy. Ak všetko dobre dopadne, o nejaký čas vám z katastra zašlú rozhodnutie, ktorým máte písomne potvrdené, že byt je váš.

Potenciálnych možností a komplikácií je veľa. Váš konkrétny prípad môže vyzerať úplne inak.

Balíme kufre!

Pred finálnym nasťahovaním sa do nového bytu sa predávajúci a kupujúci stretnú a podpisujú protokol o odovzdaní a prevzatí bytu. V ňom sa uvádza napr. zoznam odovzdaných kľúčov (vchodové dvere, pivnica, brána, poštová schránka, prípadne garáž). Spoločne sa doňho zapíše stav a čísla meracích zariadení (vodomer, elektromer, plynomer, merač tepla a iné). Nezabudnite overiť, či súčasný stav bytu zodpovedá tomu, čo ste videli pri obhliadke (resp. čo máte v zmluve). Ešte pár interakcií s predávajúcim vás čaká pri prepise odberateľa elektriny (je možné urobiť spoločne telefonicky) a prepise odberateľa plynu (predávajúci vám podpíše tlačivo). Nezabudnite sa prihlásiť na pošte ako platca poplatkov RTVS a správcovi bytu oznámiť zmenu majiteľa a nový počet osôb obývajúcich byt (budú vyžadovať rozhodnutie z katastra k nahliadnutiu). Taktiež treba navštíviť príslušný mestský úrad a ohlásiť zmenu trvalého bydliska.

Záver

Je to proces presne tak zdĺhavý a otravný, ako vám všetci tvrdili. Ak vytrváte^[4] a dáte si pozor, výsledok by mal stáť za to.
A ešte raz pripomínam – v tomto článku sú naše dojmy a skúsenosti. Za správnosť a aktuálnosť údajov neručíme.